Koszty utrzymania mieszkania na Teneryfie – podatki, opłaty i media

Cena zakupu to dopiero początek

Wiele osób patrzy na ogłoszenia z myślą: „Mieszkanie za 220 000 € – dam radę”.
Dopiero później okazuje się, że co miesiąc i co rok dochodzą kolejne stałe koszty, o których nikt nie mówi w reklamach.

Na Teneryfie – podobnie jak w innych częściach Hiszpanii – do utrzymania mieszkania trzeba doliczyć m.in.:

• podatki lokalne (IBI),
• opłatę za śmieci (basura),
• składkę do wspólnoty właścicieli (comunidad),
• media: prąd, woda, internet,
• ubezpieczenie mieszkania,
• ewentualne podatki od wynajmu, jeśli planujesz zarabiać na nieruchomości.

W tym artykule przejdziemy po kolei przez najważniejsze pozycje i pokażę Ci, na jakie mniej więcej kwoty warto się przygotować.

Uwaga: wartości są orientacyjne i mogą się różnić w zależności od gminy, budynku, metrażu i zużycia. To nie jest porada podatkowa – konkretne stawki zawsze warto potwierdzić u lokalnego asesora.

1. Szybki przegląd typowych kosztów – orientacyjne widełki

Dla prostego przykładu przyjmijmy:

• mieszkanie 1–2 sypialnie na Teneryfie,
• w budynku z basenem i windą,
• używane częściowo na własny pobyt, częściowo pod wynajem.

Orientacyjne koszty roczne mogą wyglądać następująco:

• IBI (podatek od nieruchomości) – ok. 200–500 € rocznie,
• Basura (śmieci) – zwykle 80–150 € rocznie,
• Comunidad (wspólnota) – najczęściej 50–150 € miesięcznie,
• Prąd – w zależności od zużycia ok. 40–120 € miesięcznie,
• Woda – ok. 15–40 € miesięcznie,
• Internet / TV – zazwyczaj 30–60 € miesięcznie,
• Ubezpieczenie mieszkania – orientacyjnie 150–300 € rocznie.

Do tego mogą dojść:

• serwis klimatyzacji,
• drobne naprawy,
• fundusz remontowy budynku,
• podatki dochodowe, jeśli wynajmujesz mieszkanie.

Teraz rozbijemy to na części, żebyś dokładnie wiedział, za co i dlaczego się płaci.

2. IBI – lokalny podatek od nieruchomości

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) to odpowiednik polskiego podatku od nieruchomości.

• jest naliczany raz w roku przez gminę,
• wysokość zależy m.in. od lokalizacji, metrażu, wartości katastralnej,
• płatność zwykle jest w jednej lub kilku ratach w ciągu roku,
• informacja o IBI znajduje się często w dokumentach przy zakupie – warto ją sprawdzić przed podpisaniem umowy.

Przykładowo, dla mieszkania w bloku:

• niższe wartości mogą być w okolicach 200–300 € rocznie,
• w lepszych lokalizacjach / większych mieszkaniach – 400–500 € i więcej.

To koszt, który trzeba wkalkulować w długoterminowy budżet – niezależnie od tego, czy mieszkanie stoi puste, czy jest intensywnie wynajmowane.

3. Basura – opłata za śmieci

Basura to opłata za wywóz odpadów.

• pobierana zwykle przez gminę,
• często rozliczana raz lub kilka razy w roku,
• kwoty zwykle są niższe niż IBI, ale i tak warto je uwzględnić.

Orientacyjnie można przyjąć:

• ok. 80–150 € rocznie na mieszkanie,
  w zależności od gminy i rodzaju nieruchomości.

Informację o wysokości „basura” można często uzyskać:

• od sprzedającego,
• w dokumentach rozliczeniowych,
• bezpośrednio w urzędzie gminy.

4. Comunidad – opłata do wspólnoty właścicieli

To jedna z najważniejszych pozycji w budżecie.
Comunidad de propietarios to wspólnota właścicieli odpowiedzialna za:

• utrzymanie części wspólnych budynku,
• sprzątanie klatek, korytarzy, garaży,
• utrzymanie wind,
• pielęgnację ogrodu,
• utrzymanie basenu, siłowni, recepcji (jeśli są),
• często też oświetlenie zewnętrzne, podstawowy serwis techniczny,
• w niektórych budynkach – monitoring, ochrona 24h.

Wysokość comunidad zależy od:

• infrastruktury budynku (basen, kilka wind, recepcja = wyższa opłata),
• liczby mieszkań,
• udziału przypisanego do Twojej nieruchomości.

Orientacyjne widełki:

• prosty budynek bez basenu: 40–80 € miesięcznie,
• osiedle z basenem, windą, zielenią: 80–150 € miesięcznie,
• kompleks z recepcją, ochroną, kilkoma basenami: bywa więcej.

Wysokość comunidad zawsze warto sprawdzić przed zakupem – to koszt, którego nie da się „ominąć”.

Poproś o:

• ostatnie rozliczenie wspólnoty,
• informację o ewentualnych planowanych remontach (elewacja, windy, baseny) – bo może wiązać się to z dodatkowymi składkami.

5. Media: prąd, woda, internet

Prąd

Na Teneryfie prąd jest jednym z bardziej odczuwalnych kosztów – szczególnie, gdy:

• korzystasz z klimatyzacji,
• mieszkanie jest wynajmowane turystom (często większe zużycie),
• masz sprzęty typu piekarnik, płyta indukcyjna, bojler elektryczny.

Przykładowo:

• przy oszczędnym użytkowaniu możesz zmieścić się w okolicach 40–60 € miesięcznie,
• przy mocno eksploatowanym mieszkaniu (częsty wynajem, klima non stop) rachunki mogą rosnąć do 80–120 € i więcej.

Warto:

• dobrać odpowiednią moc przyłączeniową i taryfę (o to zadba lokalny elektryk / gestor),
• przy wynajmie ustalić zasady (np. limit w cenie, powyżej dopłata) – żeby rachunki nie „uciekały” w kosmos.

Woda

Zużycie wody zależy od:

• liczby osób,
• częstotliwości pobytów,
• posiadania np. ogrodu / tarasu z roślinami wymagającymi podlewania.

W praktyce:

• wiele mieszkań zamyka się w okolicach 15–40 € miesięcznie.

Internet i TV

Opcji jest sporo – światłowód, łącza bezprzewodowe, oferty pakietowe.

Cenowo:

• zazwyczaj 30–60 € miesięcznie w zależności od prędkości i operatora.

Jeśli wynajmujesz, dobry internet jest dziś praktycznie obowiązkowy – wielu gości pracuje zdalnie i to jeden z kluczowych filtrów przy wyborze mieszkania.

6. Ubezpieczenie mieszkania

W Hiszpanii ubezpieczenie mieszkania nie zawsze jest obowiązkowe z automatu, ale przy finansowaniu kredytem bank często wymaga określonego zakresu.

W praktyce:

• prostsze polisy można znaleźć już w okolicach 150–300 € rocznie,
• warto objąć ochroną:
  • mury,
  • wyposażenie,
  • szkody wyrządzone sąsiadom (np. zalanie),
  • ewentualnie elementy związane z wynajmem.

To jeden z tych kosztów, które naprawdę warto mieć, szczególnie jeśli:

• mieszkasz na wyspie tylko sezonowo,
• nieruchomość jest wynajmowana,
• masz w środku wartościowe wyposażenie.

7. Podatki przy wynajmie nieruchomości

Jeśli zamierzasz na mieszkaniu zarabiać, pojawia się kolejna kategoria kosztów – podatki dochodowe.

W dużym uproszczeniu:

• jeśli jesteś nierezydentem podatkowym w Hiszpanii, ale z UE,
• musisz rozliczać dochód z wynajmu w hiszpańskim urzędzie skarbowym,
• stawki i możliwość odliczania kosztów zależą od statusu rezydencji i aktualnych przepisów.

Dlatego:

W przypadku wynajmu (szczególnie intensywnego) warto od początku współpracować z lokalnym asesorem podatkowym.

Pomaga on:

• dobrać formę rozliczeń,
• pilnować terminów deklaracji,
• uwzględnić możliwe koszty do odliczenia (comunidad, IBI, remonty, prowizje portali itd.).

Nawet jeśli koszt asesora to np. kilkaset euro rocznie, często zwraca się w postaci:

• spokojnej głowy,
• braku kar,
• optymalizacji podatków w granicach prawa.

8. Dodatkowe koszty, o których łatwo zapomnieć

Do koszyka „koszty utrzymania” warto dorzucić też:

• serwis klimatyzacji (raz na jakiś czas czyszczenie, uzupełnienie czynnika),
• drobne naprawy (AGD, zamki, baterie, meble),
• zakup i wymianę tekstyliów przy wynajmie (pościel, ręczniki),
• ewentualne sprzątanie po gościach, jeśli wynajmujesz krótkoterminowo,
• opłaty za parking / garaż, jeśli jest osobną pozycją.

Te wydatki nie pojawiają się co miesiąc, ale w skali roku potrafią zjeść kilka dodatkowych procent z przychodów.

9. Jak policzyć swój realny koszt utrzymania?

Przed zakupem mieszkania na Teneryfie warto zrobić bardzo prostą rzecz:

1. Zbierz dane

Poproś sprzedającego lub agenta o:

• ostatnie rachunki za IBI i basura,
• wysokość comunidad,
• przykładowe rachunki za prąd i wodę (jeśli to możliwe),
• informację, czy są planowane większe remonty w budynku.

2. Zrób sobie arkusz roczny

W Excelu / Google Sheets wpisz:

• IBI – kwota roczna,
• basura – roczna,
• comunidad – miesięczna × 12,
• prąd – szacunkowa średnia × 12,
• woda – średnia × 12,
• internet – miesięczna × 12,
• ubezpieczenie – roczna.

Na końcu dodaj:

• osobną linię „rezerwa na naprawy” (np. 500–1000 € rocznie).

3. Podziel wynik przez 12

Otrzymasz realny miesięczny koszt utrzymania mieszkania:

• nawet jeśli nikt w nim nie mieszka,
• zanim w ogóle pojawi się pierwszy euro przychodu z wynajmu.

To bardzo trzeźwiące ćwiczenie i dobry filtr:

• jeśli po takim policzeniu nadal czujesz, że zakup ma sens – jesteś kilka kroków przed większością osób, które patrzą tylko na cenę zakupu.

Podsumowanie – koszty utrzymania da się ogarnąć, jeśli się je zna

Teneryfa potrafi być wspaniałym miejscem do życia i inwestowania, pod warunkiem, że liczby się zgadzają.

Pamiętaj:

1. Cena z ogłoszenia to dopiero początek historii.
2. Do budżetu dolicz:
   • IBI,
   • basura,
   • comunidad,
   • media,
   • ubezpieczenie,
   • podatki przy wynajmie,
   • rezerwę na naprawy.
3. Zanim kupisz – zrób prosty arkusz z kosztami rocznymi i miesięcznymi.
4. Jeśli planujesz wynajem, od początku współpracuj z lokalnym asesorem podatkowym.

Dobrze policzone koszty utrzymania sprawiają, że zakup mieszkania na Teneryfie przestaje być „romantycznym marzeniem”, a staje się świadomą decyzją inwestycyjną – i o to dokładnie chodzi.