Najpierw założenia i ryzyka, potem prognoza

Nie. Kanaryjska ustawa 6/2025 z 10 grudnia 2025 r. o turystycznym użytkowaniu mieszkań (później jeszcze zmieniana) pozwala na najem wakacyjny tylko tam, gdzie dopuszcza to plan zagospodarowania gminy, i wprowadza limity. Hasło „z licencją” w ogłoszeniu nie wystarcza, możliwość wynajmu konkretnego lokalu musi sprawdzić uprawniony specjalista przed rezerwacją.

Ustawa przewiduje okresy przejściowe dla lokali zgłoszonych wcześniej, ale to, czy i na jak długo wynajem będzie możliwy po zmianie właściciela, zależy od dokumentów konkretnego mieszkania i zasad wspólnoty. To jedno z najważniejszych pytań do prawnika, wyższa cena „za licencję” ma sens tylko wtedy, gdy odpowiedź jest jednoznaczna.

Najem wakacyjny daje wyższy potencjalny przychód, ale wymaga zgody na wynajem turystyczny, obsługi gości, sprzątania i liczenia się z pustymi tygodniami. Najem długoterminowy nie wymaga licencji turystycznej i jest przewidywalny, ale najemca jest mocno chroniony, przy wynajmującym będącym osobą fizyczną ma prawo przedłużać umowę nawet do 5 lat.

Od dochodu z najmu płaci się hiszpański podatek nierezydenta (IRNR), dla rezydentów UE obecnie 19% dochodu po odliczeniu udokumentowanych kosztów. Gdy mieszkanie stoi puste, podatek nalicza się od dochodu przypisanego z wartości katastralnej. Rozliczenie w Polsce zależy od Twojej sytuacji, dlatego warto zapytać doradcę podatkowego jeszcze przed zakupem.

Liczy się zysk netto, a nie kwota z ogłoszenia: od przychodu odejmij prowizję zarządcy, sprzątanie, wspólnotę, IBI, media, ubezpieczenie, podatek i puste okresy. Przygotuj też scenariusz ostrożny, na przykład z niższym obłożeniem. Żadna nieruchomość nie daje pewnego wyniku, dobra decyzja to taka, która broni się także w słabszym roku.

Temat jest głośny w mediach, ale problem dotyczy głównie długo pustych lokali należących do banków i funduszy. Ryzyko zmniejszają zamieszkany kompleks, regularne wizyty lub zarządca, porządne zamki, alarm i ubezpieczenie z ochroną prawną. Przy zakupie trzeba też sprawdzić, czy lokal jest wolny od lokatorów w chwili podpisania aktu.

Wielu kupujących z Polski zaczyna od szukania nowych mieszkań, ale w najpopularniejszych miejscowościach południa Teneryfy nowych inwestycji jest niewiele. Starsze kompleksy mają zwykle lepsze lokalizacje i znane koszty wspólnoty, za to częściej wymagają remontu. Warto porównać obie opcje na tych samych założeniach.