Dlaczego ten wybór jest tak ważny
Jedno z pierwszych pytań, jakie pojawia się u osób myślących o zakupie mieszkania na Teneryfie:
Lepiej kupić nowy apartament od dewelopera, czy sprawdzone mieszkanie z rynku wtórnego?
Na zdjęciach w ogłoszeniach wszystko wygląda pięknie. Ale w praktyce różnice między rynkiem pierwotnym a wtórnym dotyczą:
- lokalizacji,
- terminu wprowadzenia się,
- ryzyka i formalności,
- kosztów dodatkowych i podatków,
- oraz potencjału pod wynajem.
Poniżej znajdziesz praktyczne porównanie obu opcji – z perspektywy osoby z Polski, która myśli o Teneryfie jako o miejscu do życia lub inwestycji.
Czym różni się rynek pierwotny od wtórnego na Teneryfie?
W skrócie:
-
Rynek pierwotny – kupujesz mieszkanie bezpośrednio od dewelopera. To często:
- nowy budynek,
- nowoczesne wykończenie,
- lepsza energooszczędność,
- ale czasem lokalizacja dalej od plaży / centrum lub inwestycja „w budowie”.
-
Rynek wtórny – kupujesz od obecnego właściciela:
- budynek już istnieje,
- kompleks zwykle jest „sprawdzony przez życie”,
- widzisz realne otoczenie, sąsiadów, infrastrukturę,
- standard może być bardzo różny – od słabego po świeżo wyremontowane perełki.
Na Teneryfie często jest tak, że najlepiej położone miejsca (blisko oceanu, promenady, „stare” dobre adresy) to właśnie rynek wtórny.
Rynek pierwotny – zalety i wady
Zalety rynku pierwotnego
-
Nowoczesny standard
Nowe inwestycje oferują często:- współczesny design,
- lepsze okna, izolację, klimatyzację,
- nowoczesne windy, garaże podziemne, strefy wspólne (basen, siłownia, spa).
-
Mniejsze ryzyko ukrytych usterek z „historii” budynku
Nie ma kilkunastu właścicieli, remontów „po kosztach”, dziwnych przeróbek w instalacjach itp. -
Lepsza przewidywalność kosztów remontu na starcie
Po odbiorze często wystarczy:- umeblowanie,
- drobne korekty,
- stylizacja pod wynajem lub własne potrzeby.
-
Możliwość wyboru konkretnego mieszkania na planie
Jeśli kupujesz na wczesnym etapie sprzedaży, możesz wybrać:- piętro,
- orientację,
- układ, który najbardziej Ci odpowiada.
Wady rynku pierwotnego
-
Często gorsza lokalizacja względem „najbardziej pożądanych” punktów
Dobre działki blisko oceanu są często już zabudowane. Nowe inwestycje pojawiają się:- dalej od plaży,
- w rozwijających się dzielnicach,
- z gorszym widokiem niż starsze budynki „frontem do oceanu”.
-
Czekanie na zakończenie budowy
Jeśli inwestycja jest w trakcie realizacji:- możesz czekać miesiące lub lata,
- Twoje pieniądze stopniowo „zamrażają się” w płatnościach ratalnych.
-
Większa zależność od kondycji dewelopera
Tu wchodzi temat:- renomy firmy,
- sposobu finansowania inwestycji,
- terminowości.
-
Potencjał pod wynajem bywa mniej sprawdzony
Nie zawsze wiadomo, jak dzielnica będzie wyglądała za kilka lat:- czy turyści będą chętnie tam wynajmować,
- jak rozwinie się infrastruktura.
Rynek wtórny – zalety i wady
Zalety rynku wtórnego
- Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja
Wiele najciekawszych:- osiedli,
- apartamentowców przy promenadzie,
- kompleksów z basenem blisko plaży,
to właśnie budynki z rynku wtórnego. Kto kupił lata temu, ten zajął najlepsze miejsca.
-
Widzisz, co kupujesz – bez „wizualizacji”
Możesz ocenić:- widok z balkonu,
- realny hałas,
- strukturę sąsiadów (turyści, lokalsi, mieszanka),
- standard części wspólnych.
-
Sprawdzony potencjał wynajmu
Jeśli w danym kompleksie dużo apartamentów już jest wynajmowanych:- łatwiej oszacujesz obłożenie,
- możesz porównać ceny wynajmu,
- czasem wystarczy „lekki lifting”, żeby wejść na rynek.
-
Możliwość wejścia „od razu”
Przy szybkiej transakcji:- możesz odebrać klucze w relatywnie krótkim czasie,
- szybciej zacząć korzystać z mieszkania lub je wynajmować.
Wady rynku wtórnego
-
Starsza infrastruktura
- budynek może mieć kilkanaście / kilkadziesiąt lat,
- instalacje elektryczne / wodne często były modyfikowane,
- windy, basen, elewacja – mogą wymagać remontów.
-
Zróżnicowany standard wnętrz
Dwa mieszkania w tym samym budynku mogą:- wyglądać kompletnie inaczej,
- mieć zupełnie inny poziom wykończenia,
- wymagać dużego remontu, zanim poczujesz się jak u siebie.
-
Większa praca przy „weryfikacji historii”
Na rynku wtórnym konieczne jest bardzo dokładne sprawdzenie:- zadłużeń,
- stanu prawnego,
- opłat comunidad, podatków, mediów.
-
Czasem trudniej coś „przebudować”
- ograniczenia wspólnoty,
- nośne ściany w starszych budynkach,
- instalacje poprowadzone w sposób, który utrudnia zmiany.
A co z podatkami i kosztami dodatkowymi?
To temat na osobny artykuł, ale w uproszczeniu można przyjąć, że:
- Rynek wtórny – podatek od zakupu (np. ITP) liczony od wartości nieruchomości.
- Rynek pierwotny – często wchodzi w grę VAT/IVA i inne elementy, w zależności od konstrukcji transakcji i statusu nieruchomości.
Niezależnie od rynku dochodzą:
- notariusz,
- wpis do rejestru,
- ewentualne honorarium asesora / prawnika,
- tłumacz,
- pierwszy przegląd techniczny (jeśli go zlecisz).
W praktyce:
warto przyjąć, że koszty dodatkowe (podatki + opłaty) to najczęściej ok. 8–10% wartości nieruchomości – zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym (choć struktura tych kosztów może się różnić).
Co wybrać jako osoba z Polski – kilka typowych scenariuszy
1. „Chcę mieć swoje miejsce na zimę, nie gonię za maksymalnym zyskiem”
Często lepszą opcją jest:
- rynek wtórny w sprawdzonej lokalizacji,
- blisko plaży / promenady,
- w kompleksie, który już funkcjonuje.
Dlaczego?
- wiesz, jak okolica wygląda zimą, a nie tylko na broszurze,
- liczy się przede wszystkim komfort życia, a nie „ROI z tabelki”.
2. „Myślę inwestycyjnie – wynajem krótkoterminowy w dobrym miejscu”
Tu bardzo często górę bierze lokalizacja. W praktyce:
- wiele najlepszych miejscówek to rynek wtórny,
- ważne jest sprawdzenie:
- regulaminu wspólnoty (czy wynajem krótkoterminowy jest w ogóle dopuszczony),
- typowego obłożenia w sezonie i poza nim.
Rynek pierwotny też może mieć sens, jeśli:
- inwestycja powstaje w mocno turystycznym rejonie,
- deweloper od razu projektuje kompleks pod najem wakacyjny.
3. „Nie chcę remontu, chcę wejść w coś nowego i uporządkowanego”
Wtedy rynek pierwotny jest atrakcyjny:
- nowa infrastruktura,
- nowoczesny standard,
- przewidywalne remonty części wspólnych (na starcie ich po prostu nie ma).
Ale:
warto dokładnie sprawdzić dewelopera, umowę i harmonogram płatności – tu przydaje się dobra obsługa prawna.
Jak podjąć decyzję w Twojej sytuacji?
Możesz podejść do tego bardzo pragmatycznie – zadając sobie kilka pytań:
- Co jest dla mnie ważniejsze: lokalizacja czy „nowość” budynku?
- Czy jestem gotowy na remont / lifting wnętrza, jeśli lokalizacja będzie idealna?
- Czy zakup traktuję bardziej jako miejsce dla siebie, czy jako projekt inwestycyjny?
- Jak bardzo zależy mi na czasie?
- chcę wejść w nieruchomość w ciągu kilku miesięcy,
- czy mogę czekać rok lub dłużej na zakończenie inwestycji deweloperskiej?
Podsumowanie – rynek pierwotny vs wtórny na Teneryfie w 5 punktach
- Rynek wtórny zwykle wygrywa lokalizacją i „sprawdzoną rzeczywistością” kompleksu.
- Rynek pierwotny wygrywa nowoczesnością, standardem i mniejszą ilością „historii” budynku.
- Podatki i koszty dodatkowe są istotne w obu przypadkach – różni się ich struktura, nie sam fakt, że są.
- Dla typowego kupującego z Polski kluczowe jest, aby:
- nie sugerować się tylko zdjęciami,
- rzetelnie sprawdzić dokumenty i otoczenie.
- W wielu przypadkach najlepsza decyzja zapada dopiero wtedy, gdy:
- porównasz konkretne oferty z obu rynków,
- zobaczysz je na żywo,
- porozmawiasz spokojnie z kimś, kto zna lokalne realia i potrafi je przetłumaczyć na Twoje oczekiwania.
Jeśli wahasz się między konkretnymi ofertami z rynku pierwotnego i wtórnego, dobrze przygotowany proces decyzyjny pozwoli Ci wybrać nie „idealną na papierze”, ale najlepszą dla Ciebie nieruchomość.