Proces zakupu mieszkania na Teneryfie krok po kroku – od rezerwacji do notariusza

Dlaczego warto znać cały proces zanim znajdziesz „to” mieszkanie

Na portalach z ogłoszeniami wszystko wygląda prosto:

Widzę mieszkanie, podoba mi się, składam ofertę, podpisujemy u notariusza i po sprawie.

W praktyce proces zakupu w Hiszpanii ma kilka etapów, o których warto wiedzieć z wyprzedzeniem. Dzięki temu:

nie spanikujesz, kiedy pośrednik zapyta o NIE albo zadatek 10%,
unikniesz sytuacji, w której bank, notariusz i sprzedający czekają na Ciebie,
zmniejszysz ryzyko, że coś przeoczysz w dokumentach.

Poniżej znajdziesz uproszczony, ale praktyczny przewodnik po typowym procesie zakupu mieszkania na Teneryfie.

1. Wstępna analiza – budżet, cel i typ nieruchomości

Zanim zaczniesz oglądać mieszkania „na żywo”, dobrze jest mieć jasność w trzech sprawach:

Budżet całkowity – nie tylko cena z ogłoszenia, ale też:
- podatki i opłaty notarialne,
- koszty doradców, tłumacza, ewentualnego kredytu,
- podstawowe doposażenie i pierwsze wydatki po zakupie.
Cel zakupu:
- głównie dla siebie (zimowanie / przeprowadzka),
- wynajem długoterminowy,
- wynajem krótkoterminowy,
- miks różnych opcji.
Profil nieruchomości:
- lokalizacja (południe, północ, konkretne miejscowości),
- typ (apartament, bungalow, dom szeregowy),
- liczba sypialni, metraż, miejsce parkingowe itd.

Ten etap możesz spokojnie przerobić jeszcze z domu – pomaga później filtrować oferty i oszczędza mnóstwo czasu na miejscu.

2. Oglądanie mieszkań i wybór konkretnej nieruchomości

Kiedy wiesz już, czego szukasz:

umawiasz się z lokalnymi biurami nieruchomości,
oglądasz kilka / kilkanaście nieruchomości,
stopniowo wyłania się 2–3 faworytów.

Warto mieć przy sobie:

notatnik (papierowy lub w telefonie),
prostą checklistę:
- stan budynku i części wspólnych,
- hałas w okolicy,
- odległość od sklepu, plaży, przystanku,
- orientacja okien (słońce),
- opłata comunidad, IBI, basura.

Na tym etapie pytaj dużo i konkretnie – dobry agent nie będzie miał problemu z odpowiedziami lub zdobyciem brakujących dokumentów.

3. Uzgodnienie ceny i warunków – oferta zakupu

Gdy masz już wybraną nieruchomość, czas na ofertę:

ustalasz z agentem / sprzedającym proponowaną cenę,
czasem w grę wchodzą też inne elementy:
- termin przekazania mieszkania,
- które meble / sprzęty zostają,
- ewentualne drobne naprawy po stronie sprzedającego.

Zwykle wygląda to tak:

Składasz ofertę (często na piśmie lub mailem).
Sprzedający:
- przyjmuje ją,
- kontruje,
- albo odrzuca.

Kiedy dojdziecie do porozumienia, przechodzicie do etapu rezerwacji / umowy przedwstępnej.

4. Rezerwacja i zadatek – zwykle ok. 5–10%

W Hiszpanii bardzo często stosuje się formę:

umowy rezerwacyjnej lub
umowy przedwstępnej (contrato de arras),

w której:

określona jest cena sprzedaży,
wyznaczony jest termin podpisania aktu u notariusza,
Ty wpłacasz zadatek – najczęściej ok. 5–10% ceny.

Ważne skutki prawne:

jeśli Ty wycofasz się bez ważnej przyczyny, zadatek przepada na rzecz sprzedającego,
jeśli sprzedający się rozmyśli, zwykle musi oddać zadatek w podwójnej wysokości (to typowy zapis w kontrakcie arras).

Dlatego:

Umowy rezerwacyjnej / przedwstępnej nie podpisuj „na kolanie” – nawet jeśli bardzo Ci zależy na mieszkaniu.
Poproś o możliwość weryfikacji dokumentu przez lokalnego prawnika / asesora.

5. Numer NIE – konieczny do zakupu

Aby kupić nieruchomość w Hiszpanii, potrzebujesz numeru NIE (Número de Identidad de Extranjero).

To identyfikator podatkowy cudzoziemca.
Jest wymagany m.in. do:
- zakupu nieruchomości,
- otwarcia konta,
- rozliczeń podatkowych.

Możesz go uzyskać:

w Hiszpanii (na komisariacie policji) – często po wcześniejszym umówieniu wizyty,
przez pełnomocnika (np. prawnika) – na podstawie upoważnienia i odpowiednich dokumentów.

W praktyce dobrze jest:

zacząć procedurę NIE jak najwcześniej,
nie zostawiać tego na ostatnią chwilę przed notariuszem.

6. Konto w hiszpańskim banku i przygotowanie środków

Wiele banków i notariuszy wciąż preferuje, aby:

środki na zakup były dostępne na hiszpańskim koncie,
w dniu podpisu zapewnić bankers draft / czek bankowy lub przelew w odpowiedniej formie.

Jeśli:

kupujesz za gotówkę – przelew z zagranicy warto zaplanować wcześniej (limity, kursy, czas przelewu),
finansujesz zakup kredytem w Hiszpanii – bank będzie wymagał:
- kompletnej dokumentacji dochodów,
- wyceny nieruchomości (tasación),
- szeregu dodatkowych dokumentów.

Ważne:

kredyt wydłuża proces – warto to uwzględnić w umowie przedwstępnej,
przy większych kwotach banki często pytają o pochodzenie środków (standard procedur AML).

7. Sprawdzenie nieruchomości – „due diligence”

Zanim usiądziesz u notariusza, dobrze jest zrobić porządny przegląd dokumentów:

czy nieruchomość jest wolna od obciążeń (hipoteka, zajęcia komornicze),
czy nie ma zaległości:
- w opłatach comunidad,
- w podatku IBI,
- w opłatach za media,
czy metraż i opis z dokumentów zgadzają się ze stanem faktycznym,
czy nie ma samowoli budowlanych (np. dobudówek, zabudowanych tarasów bez pozwoleń).

To idealny moment, żeby:

zaangażować lokalnego prawnika / asesora, który przejrzy dokumenty w Twoim imieniu i zwróci uwagę na rzeczy, których sam możesz nie wychwycić.

Koszt takiej obsługi to zwykle ułamek całej transakcji, a potrafi uratować od bardzo drogich błędów.

8. Akt notarialny – dzień podpisu

Kiedy:

masz komplet dokumentów,
środki są przygotowane,
notariusz ma wszystkie informacje,

ustalany jest termin podpisania aktu notarialnego (escritura).

Przebieg:

Spotykacie się w kancelarii notarialnej:
- Ty (lub Twój pełnomocnik),
- sprzedający,
- czasem agent nieruchomości,
- tłumacz przysięgły (jeśli nie mówisz po hiszpańsku),
- notariusz i jego zespół.
Notariusz:
- czyta i wyjaśnia treść aktu,
- sprawdza dokumenty i dane stron,
- upewnia się, że rozumiesz konsekwencje podpisu.
Następuje:
- podpisanie aktu,
- przekazanie środków (przelew / czek bankowy),
- przekazanie kluczy.

Od tego momentu jesteś formalnie właścicielem nieruchomości.

9. Po notariuszu – podatek od zakupu i wpis do rejestru

Po podpisaniu aktu pozostają jeszcze formalności „po”:

zapłata podatku od zakupu (np. ITP – podatek od przeniesienia własności przy rynku wtórnym),
złożenie dokumentów do rejestru nieruchomości (Registro de la Propiedad),
przepisanie umów na:
- prąd,
- wodę,
- internet,
aktualizacja danych w gminie (IBI, basura).

Najczęściej obsługą tych kroków zajmuje się:

gestoria,
lub asesor / prawnik,

który pobiera za to ustaloną opłatę – warto ją wkalkulować w budżet.

10. Podsumowanie – jak podejść do procesu spokojnie

Proces zakupu mieszkania na Teneryfie:

nie jest przesadnie skomplikowany,
ale różni się od tego, do czego przyzwyczajeni jesteśmy w Polsce.

Kluczowe punkty:

Przygotuj budżet, cel i profil nieruchomości zanim przylecisz na oględziny.
Nie bój się negocjować ceny i warunków – to normalne.
Umowę rezerwacyjną / przedwstępną zawsze skonsultuj z kimś, kto zna hiszpańskie realia.
Zadbaj wcześniej o:
- NIE,
- konto w banku,
- przepływ pieniędzy.
Przed notariuszem zrób rzetelne sprawdzenie nieruchomości.
Zapisz sobie w kalendarzu także kroki po zakupie – podatki, rejestr, media.

Dzięki temu zamiast nerwowego „gaszenia pożarów” będziesz przechodzić przez kolejne etapy świadomie i spokojnie – a to najlepszy sposób, żeby zakup mieszkania na Teneryfie był przyjemnym, a nie stresującym doświadczeniem.