Wynajem wakacyjny na Teneryfie – dlaczego wszyscy o nim mówią?
Teneryfa od lat przyciąga turystów przez cały rok, a to sprawia, że wiele osób myśli o zakupie mieszkania pod wynajem krótkoterminowy (turystyczny). Z zewnątrz wygląda to bardzo prosto:
„Kupuję apartament, wrzucam na portale z rezerwacjami, klienci przyjeżdżają, a mieszkanie samo na siebie zarabia”.
W praktyce jednak w grę wchodzą konkretne przepisy, licencje VV (Vivienda Vacacional), ograniczenia strefowe i regulaminy wspólnot. Warto je poznać, zanim podejmiesz decyzję o zakupie.
1. Czym jest licencja VV i kiedy jest potrzebna?
Licencja VV (Vivienda Vacacional) to zgłoszenie / rejestracja nieruchomości jako mieszkania wakacyjnego przeznaczonego na wynajem krótkoterminowy dla turystów.
W uproszczeniu:
- jeśli wynajmujesz turystom na doby/tygodnie, z reklamą na portalach typu Booking czy Airbnb – potrzebujesz licencji VV (o ile prawo w danym miejscu na to pozwala),
- jeśli wynajmujesz długoterminowo mieszkańcom, rodzinom, osobom pracującym – zwykle licencja VV nie jest wymagana.
Każda wyspa i każda gmina może mieć własne zasady, dlatego zawsze warto sprawdzić aktualne regulacje w danym municipio.
2. Strefy turystyczne, mieszane i rezydencjalne – dlaczego to takie ważne?
Na Teneryfie nie każda ulica jest traktowana tak samo. W uproszczeniu możemy mówić o trzech typach stref:
-
Strefy typowo turystyczne
- dużo hoteli, apartamentowców, kompleksów z basenami,
- zwykle większa akceptacja dla wynajmu wakacyjnego,
- część inwestorów szuka właśnie takich lokalizacji.
-
Strefy mieszane
- łączą funkcję mieszkalną z turystyczną,
- w jednym bloku mogą być mieszkania rezydencjalne i wakacyjne,
- zasady wynajmu krótkoterminowego mogą być bardziej ograniczone.
-
Strefy rezydencjalne
- nastawione głównie na stałych mieszkańców,
- wynajem wakacyjny bywa tam ograniczany lub całkowicie zakazany,
- wspólnoty często pilnują, aby nie robić z budynku „hotelu”.
Przed zakupem warto sprawdzić plan zagospodarowania i aktualne stanowisko gminy – to, że „w tym bloku już ktoś wynajmuje turystom”, nie oznacza, że kolejne licencje będą wydawane automatycznie.
3. Wspólnota właścicieli – cichy, ale bardzo ważny gracz
Nawet jeśli prawo lokalne teoretycznie pozwala na wynajem krótkoterminowy, swoją rolę odgrywa jeszcze wspólnota właścicieli (comunidad).
Zdarza się, że:
- w regulaminie wspólnoty jest zapis ograniczający lub zakazujący wynajmu turystycznego,
- wspólnota wymaga specjalnych zasad dotyczących:
- rejestracji gości,
- ciszy nocnej,
- korzystania z basenu i części wspólnych.
Jeśli we wspólnocie narasta konflikt pomiędzy mieszkańcami a właścicielami, którzy wynajmują turystom, może to prowadzić do:
- napięć na zebraniach,
- dodatkowych uchwał ograniczających wynajem,
- prób blokowania kolejnych licencji.
Dlatego przed zakupem warto poprosić o ostatnie protokoły ze wspólnoty i sprawdzić, czy temat wynajmu turystycznego się tam pojawia.
4. Liczby i oczekiwania – nie tylko przychód z portali
W internecie łatwo znaleźć ogłoszenia w stylu:
„Apartament na Teneryfie – 80% obłożenia, wysoka stopa zwrotu”.
Zanim podejmiesz decyzję, dobrze jest podejść do tematu bardziej „po inżyniersku”:
- policzyć realne koszty:
- opłaty wspólnotowe,
- media,
- podatki lokalne,
- ubezpieczenie,
- sprzątanie i pranie między pobytami,
- prowizje portali rezerwacyjnych,
- założyć konserwatywny poziom obłożenia (np. 50–60% rocznie, nie 100%),
- uwzględnić sezonowość – zimą wynajem może być bardzo mocny, latem spokojniejszy.
Dopiero wtedy widać, czy inwestycja ma sens i jak długo musi pracować, żeby się spłacić.
5. Obsługa gości – samodzielnie czy przez firmę?
Przy wynajmie długoterminowym często wystarczy jedna umowa i raz na miesiąc przelew. Wynajem krótkoterminowy to zupełnie inna bajka:
- komunikacja z gośćmi,
- check-in / check-out,
- sprzątanie i wymiana pościeli,
- reagowanie na drobne awarie,
- zarządzanie kalendarzami rezerwacji.
Masz do wyboru dwa podejścia:
-
Samodzielne zarządzanie
Daje większą kontrolę i może być bardziej opłacalne, ale wymaga czasu, organizacji i bycia „pod telefonem”. -
Współpraca z lokalną firmą zarządzającą
Firma zajmuje się obsługą gości i logistyką, a Ty płacisz prowizję od przychodu. To często dobre rozwiązanie, jeśli mieszkasz w innym kraju albo nie chcesz zajmować się codziennymi sprawami.
6. Najczęstsze pułapki przy zakupie mieszkania pod wynajem wakacyjny
Z rozmów z osobami zainteresowanymi Teneryfą często powtarzają się podobne historie. Oto kilka typowych pułapek:
- Brak pełnej informacji o licencji – „kiedyś była licencja”, „da się załatwić”, „sąsiedzi wynajmują, więc nie będzie problemu”.
- Skupienie się tylko na widoku i basenie, bez analizy przepisów i wspólnoty.
- Optymistyczne założenia co do obłożenia – liczenie zwrotu przy prawie 100% zajętości przez cały rok.
- Niedoszacowanie kosztów sprzątania i prowizji portali.
- Brak strategii awaryjnej – co jeśli w pewnym momencie wynajem turystyczny zostanie ograniczony? Czy mieszkanie nadaje się również na wynajem długoterminowy?
Podsumowanie – czy wynajem krótkoterminowy na Teneryfie ma sens?
Tak – może mieć duży sens, ale tylko wtedy, gdy:
- Nieruchomość znajduje się w miejscu, gdzie przepisy faktycznie pozwalają na wynajem turystyczny.
- Wspólnota nie jest nastawiona wojowniczo do apartamentów wakacyjnych.
- Masz realistycznie policzone koszty i przychody.
- Jesteś przygotowany na to, że rynek i przepisy mogą się zmieniać, a mieszkanie powinno mieć też „plan B” (np. wynajem długoterminowy).
Jeśli myślisz o zakupie mieszkania pod wynajem wakacyjny na Teneryfie, warto przejść przez te punkty spokojnie, krok po kroku – najlepiej jeszcze przed złożeniem oferty.