Zakup nieruchomości na Teneryfie – na osobę prywatną czy na firmę?

Dlaczego forma zakupu w ogóle ma znaczenie

Na etapie pierwszych marzeń o mieszkaniu na Teneryfie mało kto myśli o formie zakupu.
Ale w praktyce odpowiedź na pytanie:

„Kupić na siebie czy na firmę/spółkę?”

ma wpływ na:

• sposób opodatkowania ewentualnego najmu,
• rozliczanie kosztów (np. przeloty, remonty, zarządzanie najmem),
• dziedziczenie,
• poziom formalności po obu stronach – w kraju zamieszkania i w Hiszpanii.

Poniżej nie znajdziesz „porady podatkowej”, tylko praktyczne spojrzenie, które pomoże Ci przygotować się do rozmowy z doradcą.

Zakup na osobę prywatną – kiedy to ma sens?

Typowy scenariusz

To najczęściej wybierana opcja przez osoby, które:

• kupują głównie dla siebie (zimowanie, wakacje, „drugi dom”),
• myślą o wynajmie raczej dodatkowo, a nie jako o pełnoprawnym biznesie,
• nie mają jeszcze dużej skali inwestycji.

Zalety zakupu na osobę prywatną

1. Prostsza komunikacja „w głowie”
   Masz jasno: to jest moja nieruchomość, jestem właścicielem jako Kowalski / Nowak,
   a nie jako spółka XYZ.

2. Mniej skomplikowane dokumenty startowe
   W wielu przypadkach:

   • kupno na osobę prywatną jest prostsze formalnie,
   • nie musisz tłumaczyć struktury spółki, udziałowców, itp.

3. Naturalne podejście do użytkowania
   Jeśli łączysz korzystanie prywatne + trochę wynajmu, często łatwiej mentalnie ogarnąć to jako „mój apartament, który czasem zarabia”.

Wady zakupu na osobę prywatną

1. Podatki od najmu „na prywatnie”
   W zależności od kraju, w którym jesteś rezydentem podatkowym:

   • przychód z najmu może być opodatkowany w Hiszpanii i wykazywany w kraju rezydencji,
   • trzeba pilnować umów o unikaniu podwójnego opodatkowania,
   • rozliczanie kosztów bywa mniej elastyczne niż w działalności gospodarczej.

2. Ograniczone możliwości „wrzucania w koszty”
   Nie wszystko, co wiąże się z nieruchomością, będzie mogło być potraktowane jako koszt podatkowy w taki sposób, jak przy firmie.

3. Skalowanie
   Jeśli myślisz o:

   • 1 mieszkaniu – to zwykle ok,
   • ale przy 3–5 nieruchomościach może się okazać, że model „prywatny” zaczyna być mało wygodny.

Zakup przez firmę / spółkę – kiedy warto?

Dla kogo jest taka opcja

Częściej wybierają ją osoby, które:

• myślą o nieruchomości głównie jako o projekcie inwestycyjnym,
• planują kilka mieszkań / apartamentów,
• mają już działalność lub spółkę, przez którą działają biznesowo.

Może to być:

• firma w kraju zamieszkania (np. Polska, Irlandia),
• firma / spółka hiszpańska (np. SL),
• inna struktura – do omówienia z doradcą podatkowym.

Zalety zakupu przez firmę

1. Lepsze „poukładanie” inwestycji
   Nieruchomość jest wtedy:

   • aktywem firmy,
   • łatwiej rozgraniczyć, co jest „prywatne”, a co biznesowe.

2. Rozliczanie kosztów w działalności
   W zależności od lokalnych przepisów możesz mieć możliwość wliczenia w koszty m.in.:

   • części wydatków na podróże związane z nieruchomością,
   • usług zarządzania najmem,
   • remontów, wyposażenia, marketingu,
   • obsługi prawno-księgowej.

3. Biznesowe podejście do wynajmu
   Łatwiej spojrzeć na to jak na projekt:

   • przychody vs koszty,
   • ROI,
   • decyzje inwestycyjne bez mieszania w to budżetu domowego.

Wady zakupu przez firmę

1. Wyższy poziom skomplikowania formalnego
   Potrzebujesz:

   • księgowego / doradcy po swojej stronie,
   • często także asesora / doradcy w Hiszpanii,
   • ogarnięcia przepisów w dwóch krajach.

2. Koszty stałe obsługi firmy
   Nawet jeśli nieruchomość stoi przez część roku pusta, firma:

   • generuje koszt księgowości,
   • wymaga raportów / sprawozdań.

3. Inne zasady podatkowe przy „wyciąganiu” pieniędzy z firmy
   Zarobek spółki to jedno,
   a wypłata środków na Twoje prywatne konto – to drugie.

Wpływ formy zakupu na wynajem krótkoterminowy i długoterminowy

Niezależnie od formy własności, przy wynajmie liczy się:

• formalna rejestracja działalności najmu (tam, gdzie jest wymagana),
• respektowanie lokalnych przepisów (np. licencje na wynajem turystyczny),
• poprawne rozliczanie podatków.

Forma zakupu wpływa głównie na to:

• jak rozliczasz dochód z najmu,
• jakie koszty możesz odliczyć,
• jak wygląda Twoja odpowiedzialność (Ty jako osoba fizyczna vs firma).

Jak podejść do decyzji krok po kroku

Możesz potraktować to jak prostą checklistę:

1. Ile nieruchomości realnie chcę mieć?

   • 1–2 „pod życie + trochę wynajmu” → często sensowna będzie forma prywatna.
   • większa skala, typowo inwestycyjna → warto poważnie pomyśleć o firmie/spółce.

2. Czy najem ma być dodatkiem, czy osobną nogą biznesu?

   • „od czasu do czasu” → model prywatny może wystarczyć,
   • docelowo stałe źródło przychodu → firma daje więcej narzędzi.

3. Jak wygląda moja obecna sytuacja podatkowa w kraju zamieszkania?

   • czy już prowadzisz firmę,
   • czy masz doradcę / księgowego, który ogarnia tematy zagraniczne.

4. Czy jestem gotów na dodatkowe formalności?
   Forma firmowa może się opłacać, ale:

   • wymaga systematyczności,
   • nie każdy chce się tym zajmować przy jednej nieruchomości.

Co dobrze przygotować przed rozmową z doradcą

Niezależnie od tego, gdzie mieszkasz (Polska, Irlandia, inny kraj UE), przed spotkaniem z doradcą warto mieć:

• opis planowanego zakupu:
  • orientacyjna wartość nieruchomości,
  • planowany typ wynajmu (krótko-/długoterminowy, czy raczej własny użytek),
  • planowana skala (jedna nieruchomość vs inwestycje etapami),
• informację o tym, czy prowadzisz już działalność / spółkę,
• założenia czasowe – czy myślisz o zakupie za 3 miesiące, czy w perspektywie 1–2 lat.

To pozwoli doradcy zaproponować konkretny model, a nie teoretyzować.

Podsumowanie – na osobę prywatną czy na firmę?

1. Zakup na osobę prywatną

   • prostszy mentalnie i formalnie,
   • dobry przy jednej nieruchomości kupowanej głównie „dla siebie”,
   • sprawdza się, gdy wynajem jest dodatkiem, a nie głównym celem.

2. Zakup przez firmę / spółkę

   • sensowny przy większej skali lub nastawieniu stricte inwestycyjnym,
   • daje więcej możliwości optymalizacji kosztów,
   • wymaga jednak wsparcia księgowego i gotowości na dodatkowe formalności.

3. Nie ma jednej odpowiedzi „dla wszystkich”
   Najlepsza forma zakupu zależy od:

   • Twojej sytuacji w kraju zamieszkania,
   • planów co do skali inwestycji,
   • tego, czy chcesz mieć „drugie życie w słońcu”, czy budować biznes.

Jeśli chcesz, możemy pomóc Ci najpierw uporządkować cele i scenariusze, a dopiero potem połączyć Cię z lokalnymi partnerami – tak, żeby rozmowa z doradcą podatkowym była konkretna i oparta na realnym planie, a nie na samych ogólnikach.