Na etapie pierwszych marzeń o mieszkaniu na Teneryfie mało kto myśli o tym, na kogo je kupić. A od tej decyzji zależy sposób opodatkowania najmu, to, jakie koszty da się rozliczyć, dziedziczenie i ilość formalności w dwóch krajach.
Ten tekst nie jest poradą podatkową. To uporządkowanie tematu, żeby rozmowa z doradcą była krótka i konkretna. Decyzję o formie zakupu warto podjąć przed podpisaniem umowy arras, bo w niej wpisuje się kupującego.
Zakup na osobę prywatną
To najczęstszy wybór osób, które kupują głównie dla siebie: na zimę, na wakacje albo jako drugi dom, a wynajem traktują najwyżej jako dodatek.
Plusy:
- prostsze formalności przy zakupie: potrzebujesz numeru NIE i w praktyce konta w hiszpańskim banku,
- jasna sytuacja: właścicielem jesteś Ty, a nie spółka,
- brak stałych kosztów prowadzenia firmy.
Minusy i obowiązki:
- jako nierezydent co roku rozliczasz w Hiszpanii podatek od nieruchomości (IRNR), także wtedy, gdy mieszkania nie wynajmujesz. Dla rezydentów UE stawka wynosi 19%, a podstawą jest tak zwany dochód przypisany: 1,1% albo 2% wartości katastralnej,
- dochód z najmu również opodatkowuje się w Hiszpanii, a w Polsce wykazuje się go zgodnie z umową o unikaniu podwójnego opodatkowania,
- możliwości rozliczania kosztów są węższe niż w działalności gospodarczej.
Szczegóły kosztów po zakupie opisałem we wpisie ile kosztuje utrzymanie mieszkania na Teneryfie.
Zakup przez firmę
Tę drogę wybierają częściej osoby, które traktują nieruchomość jako projekt inwestycyjny, planują kilka mieszkań albo już prowadzą działalność. W grę wchodzi firma w Polsce, hiszpańska spółka (na przykład SL) albo inna struktura, którą dobiera doradca.
Plusy:
- nieruchomość jest aktywem firmy, łatwiej oddzielić sprawy prywatne od biznesowych,
- zależnie od przepisów część wydatków (remont, wyposażenie, obsługa najmu, księgowość) może być kosztem działalności,
- przy kilku nieruchomościach całość bywa prostsza do prowadzenia.
Minusy:
- więcej formalności: księgowy w Polsce i zwykle doradca w Hiszpanii,
- stałe koszty prowadzenia firmy, także wtedy, gdy mieszkanie stoi puste,
- inne zasady opodatkowania przy wypłacie pieniędzy z firmy na konto prywatne,
- jeśli w mieszkaniu mieszkasz prywatnie, korzystanie z majątku firmy też ma skutki podatkowe.
Forma zakupu a wynajem
Niezależnie od formy własności przy wynajmie liczą się te same rzeczy: legalność najmu w konkretnym mieszkaniu, rejestracja tam, gdzie jest wymagana, i poprawne rozliczenie podatków. Przy wynajmie turystycznym trzeba pamiętać, że kanaryjska ustawa o mieszkaniach wakacyjnych z 2025 roku mocno ograniczyła nowe licencje VV, więc forma zakupu nie zastąpi sprawdzenia, czy wynajem jest w ogóle możliwy.
Forma zakupu wpływa głównie na to, jak rozliczasz dochód, jakie koszty możesz odliczyć i kto odpowiada za zobowiązania: Ty czy firma.
Cztery pytania przed decyzją
- Ile nieruchomości realnie planujesz? Przy jednym mieszkaniu kupowanym głównie dla siebie forma prywatna jest zwykle prostsza. Przy kilku warto policzyć wariant firmowy.
- Najem to dodatek czy główny cel? Od tego zależy, czy dodatkowe formalności się zwrócą.
- Jaka jest Twoja sytuacja podatkowa w Polsce? Czy prowadzisz już firmę i czy Twój księgowy zna rozliczenia zagraniczne.
- Czy chcesz zajmować się formalnościami co roku? Firma wymaga systematyczności nawet przy jednej nieruchomości.
Co przygotować na rozmowę z doradcą
- orientacyjną cenę nieruchomości i budżet całkowity (z kosztami zakupu, minimum około 10%),
- planowany sposób korzystania: własny użytek, najem długoterminowy, wynajem wakacyjny,
- informację, czy prowadzisz działalność albo spółkę,
- termin zakupu: za trzy miesiące czy w perspektywie roku lub dwóch.
Budżet, termin i cel zakupu uporządkujesz w Paszporcie Kupującego. Dzięki temu do doradcy pójdziesz z konkretnym scenariuszem, a nie z ogólnym pytaniem. Cały proces zakupu opisałem w przewodniku kupno nieruchomości na Teneryfie krok po kroku.
