Zrobiłem to zdjęcie dzisiaj, bo idealnie ilustruje ono to, co powtarzam każdemu, kto pyta mnie o zakup: Teneryfa to wyspa wielkich szans, ale też pułapek dla nieostrożnych.
Spójrzcie na ten kadr. Jest on podzielony niemal idealnie na pół.
GÓRA: Sen Inwestora Widzimy piękne osiedle willowe. Czerwone dachówki, zadbane elewacje, palmy, błękitne niebo w tle. To jest to, co widzisz w folderach reklamowych i na Instagramie. To jest cel każdego, kto przylatuje tu z kapitałem, bezpieczny dom, który zyskuje na wartości.
DÓŁ: Rzeczywistość bez Cenzury Poniżej widzimy coś, co miejscowi nazywają "esqueletos" (szkielety). To surowa, betonowa konstrukcja. Budowa, która stanęła. Może deweloper zbankrutował? Może nie dostał pozwolenia? A może zaczęły się procesy sądowe o grunt? Te mury stoją tak latami, strasząc pustymi oczodołami okien.
Dlaczego o tym piszę?
Wielu klientów pyta mnie o zakup "dziury w ziemi" (off-plan), bo jest taniej. I tak, to może być świetny interes, pod warunkiem, że wiesz, co robisz. Ale to zdjęcie jest dowodem na to, że nie każda wizualizacja zamienia się w rzeczywistość.
W Hiszpanii (zwłaszcza w latach kryzysu 2008) powstało wiele takich "pomników niespełnionych marzeń". Dziś prawo chroni kupujących znacznie lepiej, ale ryzyko nadal istnieje, jeśli nie zrobisz Due Diligence (audytu prawnego).
Jak nie kupić "szkieletu"? 3 Złote Zasady:
1. Sprawdź gwarancje bankowe (Aval Bancario)
Jeśli kupujesz na rynku pierwotnym (od dewelopera), Twoje wpłaty przed odbiorem powinny być zabezpieczone gwarancją bankową albo ubezpieczeniem poręczeniowym, a pieniądze wpłacane na wydzielony rachunek. Ustawowy obowiązek takiego zabezpieczenia powstaje od uzyskania pozwolenia na budowę. Zwrot nie następuje automatycznie: zanim cokolwiek wpłacisz, niezależny prawnik powinien sprawdzić dokument zabezpieczenia, numer rachunku i warunki zwrotu. Jeśli deweloper nie chce pokazać gwarancji, uciekaj.
2. Status prawny gruntu
Czasem budowy stają, bo okazuje się, że grunt miał wady prawne albo budynek jest o pół metra za wysoki względem planu zagospodarowania. Dobry prawnik wyłapie to zanim przelejesz pierwsze euro.
3. Bezpieczeństwo Rynku Wtórnego
To, co widzisz na górze zdjęcia (gotowe domy), to rynek wtórny. Tu ryzyko, że "budynek nie powstanie", wynosi zero. On już stoi. Możesz go dotknąć, wejść do środka, sprawdzić księgę wieczystą. Dlatego często powtarzam: czasem lepiej kupić coś istniejącego do remontu, niż obietnicę na papierze od nieznanej firmy.
Podsumowanie
Teneryfa jest piękna, ale bywa brutalna dla tych, którzy kupują "oczami", pomijając formalności. Moja rola jako Twojego agenta polega na tym, żebyś Ty zamieszkał w domu z górnej części zdjęcia, a nie został z problemem z dolnej części.
Szukasz nieruchomości i chcesz przejść przez to spokojnie? Napisz. Pomogę zebrać dokumenty i pytania, a ich ocenę prawną zrobi niezależny prawnik, zanim podejmiesz decyzję.
