Wynajem wakacyjny (vivienda vacacional, w skrócie VV) to temat, o który kupujący z Polski pytają najczęściej. Od grudnia 2025 roku obowiązuje na Kanarach nowa ustawa, która mocno zmieniła zasady. Poniżej opisuję, co wynika z jej tekstu, na podstawie oficjalnych publikacji (źródła na końcu).
Ważne zastrzeżenie: to informacja, a nie porada prawna. Przepisy są nowe, a parlament Wysp Kanaryjskich przyjął już w lipcu 2026 kolejny projekt zmian. Możliwość wynajmu turystycznego zawsze sprawdza prawnik dla konkretnego mieszkania, przed wpłatą zadatku.
Jaka ustawa i od kiedy
- Ustawa 6/2025 z 10 grudnia 2025 roku o zrównoważonym wykorzystaniu mieszkań na cele turystyczne obowiązuje od 13 grudnia 2025.
- Ustawa 7/2026 z 31 lipca 2026 roku, w mocy od 15 sierpnia 2026, dotyczy głównie pozwoleń budowlanych, ale w jednym z przepisów końcowych zmienia też ustawę 6/2025.
Nowa licencja VV: najważniejsze warunki
- Plan miejscowy musi wprost dopuszczać VV. Samo przeznaczenie terenu pod mieszkania nie wystarcza.
- Limit dla całej gminy. Co najmniej 90% powierzchni mieszkaniowej w gminie musi zostać czysto mieszkaniowa (na La Palmie, La Gomerze i El Hierro 80%). To limit gminny, a nie dla pojedynczego budynku.
- Wiek mieszkania. Mieszkanie musi mieć co najmniej 10 lat, liczone na podstawie pozwolenia na budowę, pozwolenia na użytkowanie albo aktu. Plan miejscowy może ten okres skrócić, ale nie na obszarze uznanym za napięty rynek mieszkaniowy.
- Miejsca wykluczone. VV nie jest dopuszczalne między innymi na obszarach Natura 2000 i chronionych przyrodniczo, na chronionych terenach rolnych oraz w mieszkaniach objętych ochroną publiczną w ostatnich 10 latach.
- Gdy plan milczy, dopuszczalne są tylko domy wolnostojące, z limitem 10% na osiedle.
- Licencja na czas określony. Zgłoszenie (declaración responsable), które otwiera działalność, jest ważne 5 lat. Można je przedłużyć na kolejne 5 lat, jeśli mieszkanie nadal spełnia warunki, a okolica nie jest napiętym rynkiem mieszkaniowym. Przedłużenie składa się w ostatnim miesiącu przed upływem terminu, z pozytywnym zaświadczeniem gminy.
- Minimalne wymagania mieszkania. Co najmniej 35 m² powierzchni użytkowej, przy więcej niż 4 gościach dwie łazienki, a przy więcej niż 8 trzy (z wyjątkami), oraz minimalna klasa energetyczna: F dla budynków istniejących do końca 2007 roku i D dla nowszych.
Mieszkanie, które już ma VV
Jeśli kupujesz mieszkanie, które już działa jako VV na starych zasadach (dekret 113/2015), sprawdź jego sytuację bardzo dokładnie:
- Wybór „utrwalonego użytkowania”. Właściciel prowadzący działalność może w ciągu 5 lat od wejścia ustawy wybrać tryb, który nie podlega 5-letniemu terminowi ważności. Ustawa 7/2026 dodała, że takie uprawnienie może przejść na spadkobierców na maksymalnie 10 lat.
- Okres przejściowy. Kto tego nie wybierze, może działać jeszcze 5 lat i raz wystąpić o przedłużenie, łącznie maksymalnie do 10 lat.
- Termin 31 lipca 2027. Właściciele, którzy przed ustawą złożyli zgłoszenie VV, ale nie złożyli tak zwanej komunikacji o działalności klasyfikowanej (comunicación previa de actividad clasificada), muszą to zrobić do 31 lipca 2027. W przeciwnym razie działalność trzeba zakończyć.
Najważniejsze dla kupującego: prawo do wynajmu wakacyjnego jest związane z właścicielem i spełnieniem warunków, więc „mieszkanie z licencją VV” w ogłoszeniu nie oznacza automatycznie, że po zakupie będziesz mógł je wynajmować turystom. To jest pierwsze pytanie do prawnika.
Wspólnota mieszkaniowa ma ostatnie słowo
- Od 3 kwietnia 2025 hiszpańska ustawa o własności lokali wymaga wyraźnej, wcześniejszej zgody wspólnoty na rozpoczęcie najmu turystycznego.
- Wspólnota może większością 3/5 właścicieli i udziałów zgodzić się na taki najem, ograniczyć go albo zakazać. Nowa uchwała nie działa wstecz.
- Według ustawy 6/2025 VV nie jest możliwe, gdy akt, statut albo uchwała wspólnoty zakazuje użytku innego niż mieszkaniowy.
Dlatego przed zakupem zawsze prosi się o statut wspólnoty i protokoły z ostatnich zebrań.
Krajowy rejestr najmu krótkoterminowego
Sąd Najwyższy wyrokiem z 19 maja 2026 roku unieważnił krajowy Rejestr Jednolity najmu krótkoterminowego (dekret królewski 1312/2024), uznając, że państwo nie miało kompetencji do jego utworzenia. Platformy rezerwacyjne nadal mają obowiązek przekazywania danych.
Nowe zasady z ustawy 7/2026
- Okazjonalny najem turystyczny do 15 dni w roku, związany z wydarzeniami, na podstawie osobnego zgłoszenia.
- Domniemanie najmu turystycznego, gdy mieszkanie jest ogłaszane w kanałach turystycznych albo wynajmowane na krótkie pobyty. W umowach na 31 dni lub krócej trzeba wpisać powód najmu, inaczej taki najem traktuje się jak turystyczny.
- Kary. Prowadzenie najmu turystycznego po wygaśnięciu uprawnienia to poważne naruszenie, zagrożone karą od 15 000 do 150 000 €.
Co sprawdzić przed zakupem z myślą o wynajmie turystom
- Czy plan miejscowy gminy dopuszcza VV w tej lokalizacji.
- Czy mieszkanie spełnia warunki: wiek, metraż, liczba łazienek, klasa energetyczna.
- Czy statut i uchwały wspólnoty nie zakazują najmu turystycznego.
- Przy mieszkaniu z istniejącą licencją: na kogo jest zgłoszenie, czy złożono komunikację o działalności klasyfikowanej i czy uprawnienie w ogóle przejdzie na nowego właściciela.
- Jak wygląda plan B: czy mieszkanie ma sens także przy najmie długoterminowym. Więcej na stronie wynajem długoterminowy na Teneryfie.
Wszystkie te punkty sprawdza prawnik wybrany przez Ciebie, zanim podpiszesz umowę arras. Cały proces zakupu opisałem w przewodniku kupno nieruchomości na Teneryfie krok po kroku.
Jeśli szukasz mieszkania, zacznij od Paszportu Kupującego i zaznacz w nim, czy myślisz o wynajmie. Za Twoją zgodą przekażę zgłoszenie współpracującej agencji, która przygotuje propozycje.
Źródła
- Ustawa 6/2025 (Ley 6/2025), tekst w BOE. Tekst skonsolidowany w BOE nie zawiera jeszcze zmian z ustawy 7/2026.
- Ustawa 7/2026 (Ley 7/2026), Boletín Oficial de Canarias nr 163 z 14.08.2026
- Ustawa o własności lokali (Ley de Propiedad Horizontal), tekst w BOE
- Komunikat Sądu Najwyższego z 21.05.2026 o unieważnieniu Rejestru Jednolitego
Stan prawny na 10 października 2026 roku.
