O tej sprawie przeczytałem w cotygodniowym newsletterze hiszpańskiego portalu idealista. Zanim cokolwiek napisałem, sięgnąłem do samego wyroku Sądu Najwyższego, bo liczby i daty w takim tekście muszą pochodzić ze źródła. Historia wydarzyła się na Teneryfie, w Tegueste, niedaleko La Laguny, i dobrze pokazuje, dlaczego przy zakupie w Hiszpanii sprawdza się ludzi i dokumenty, a nie tylko mieszkanie.
Od razu jedno zastrzeżenie: to historia o konkretnym oszustwie, a nie o tym, że na Teneryfie nie da się bezpiecznie kupić nieruchomości. Większość transakcji przebiega normalnie. Chodzi o to, żeby wiedzieć, które pytania zadać.
Co się wydarzyło
Wszystkie fakty poniżej pochodzą z wyroku, który przytacza ustalenia sądu pierwszej instancji. Osoby opisuję bez nazwisk.
- Luty 2020. Właścicielka domu w Tegueste zleca jego sprzedaż za 200 000 € osobie, która zajmowała się pośrednictwem w nieruchomościach.
- Maj 2020. Właścicielka odkrywa, że jej dom jest ogłoszony na portalu za 180 000 €, czyli taniej, niż się umawiały. Kończy współpracę i informuje o tym pośredniczkę.
- 5 i 13 maja 2020. Kupująca, która obejrzała już dom, wpłaca dwa razy po 1500 € rezerwacji na konto wskazane przez pośredniczkę.
- Od końca maja do września 2020. Pośredniczka, wiedząc, że nie ma już zlecenia, udaje, że transakcja trwa. Kupująca przelewa kolejne 102 000 €, łącznie 105 000 €.
- Konta. Pieniądze trafiały na kilka rachunków: córki pośredniczki, pośredniczki i jej matki, samej pośredniczki, wspólnika oraz innej osoby. Żaden z nich nie należał do właścicielki.
- „Adwokat”. Wspólnik był przedstawiany kupującej jako adwokat właścicielki. Właścicielka go nie znała, a według ustaleń sądu nie był on w ogóle adwokatem.
- Październik 2020. Dwa terminy u notariusza, 14 i 21 października, nie dochodzą do skutku, bo właścicielka się nie pojawia. Nic o nich nie wiedziała.
- 2 listopada 2020. Kupująca spotyka się z rzekomym adwokatem, który ją uspokaja. Tego samego dnia wysyła do właścicielki burofax, czyli oficjalne pismo z potwierdzeniem odbioru, z wezwaniem do notariusza. Odpowiedź jest jednoznaczna: właścicielka nie zlecała tej sprzedaży i nie dostała żadnych pieniędzy.
Co orzekły sądy
- 31 lipca 2023, Audiencia Provincial w Santa Cruz de Tenerife: pośredniczka i rzekomy adwokat zostają skazani za oszustwo w formie kwalifikowanej, bo dotyczyło mieszkania i dużej kwoty. Każde z nich dostaje 4 lata więzienia i grzywnę, a solidarnie mają zwrócić kupującej 105 000 € z odsetkami. Osoba, która doradzała kupującej przy umowach, zostaje uniewinniona.
- 25 listopada 2023, Wyższy Trybunał Sprawiedliwości Wysp Kanaryjskich (TSJ Canarias) oddala apelacje.
- 29 lipca 2026, hiszpański Sąd Najwyższy (wyrok nr 524/2026) oddala kasacje i utrzymuje wyroki.
Najciekawszy dla kupujących jest fragment o samej ofierze. Obrona twierdziła, że kupująca powinna była być ostrożniejsza. Sąd uznał, że nie miała powodu podejrzewać, że pośredniczka działa bez wiedzy właścicielki, że „adwokat” nie jest adwokatem ani że pieniądze nie trafiają do sprzedającej. Jej zaufanie mieściło się w rozsądnych granicach, a obarczanie jej winą sąd nazwał niedopuszczalnym. To, co się stało, nie było niewywiązaniem się z umowy, tylko oszustwem.
To dobra wiadomość dla ofiar. Ale warto zauważyć dwie rzeczy:
- Od pierwszej wpłaty do wyroku Sądu Najwyższego minęło sześć lat.
- Zasądzone odszkodowanie to jedno, a odzyskanie pieniędzy to drugie. Jeśli sprawcy nie mają majątku, wyrok niewiele pomoże.
Dlatego najlepiej po prostu nie dać się w taką sytuację wciągnąć.
Co sprawdzić, zanim przelejesz choćby rezerwację
Sąd uznał, że kupująca nie zawiniła, więc ta lista nie jest oceną jej postępowania. To dodatkowa warstwa ochrony: kilka z tych kroków pozwoliłoby wykryć oszustwo z Tegueste na długo przed stratą 105 000 €.
- Kto jest właścicielem. Pobierz wypis z rejestru nieruchomości (nota simple) i zobacz, kto figuruje jako właściciel i czy są obciążenia. To podstawa, od której zaczyna się każda rozmowa o cenie.
- Czy pośrednik ma aktualne zlecenie. Poproś o pisemne zlecenie sprzedaży podpisane przez właściciela (nota de encargo) i sprawdź jego datę. Najlepiej choć raz potwierdź bezpośrednio u właściciela, że nieruchomość jest nadal na sprzedaż i za jaką cenę.
- Na czyje konto płacisz. Nigdy nie przelewaj pieniędzy na konta członków rodziny pośrednika ani innych osób prywatnych. Zadatek płaci się zgodnie z umową, której stroną jest właściciel, albo na rachunek depozytowy prowadzony przez niezależnego prawnika.
- Kto podpisuje umowę rezerwacyjną. Umowę zadatkową (arras) powinien podpisać właściciel albo jego pełnomocnik. Jeśli ktoś działa w imieniu właściciela, poproś o pełnomocnictwo notarialne i przeczytaj jego zakres.
- Czyj jest prawnik. Weź własnego, niezależnego prawnika, a nie tego, którego przedstawia druga strona. Adwokata w Hiszpanii możesz sprawdzić w publicznym spisie adwokatów prowadzonym przez hiszpańską radę adwokacką (Consejo General de la Abogacía Española).
- Sygnały alarmowe. Przesuwane terminy u notariusza, kolejne wymówki, prośby o dopłaty „na formalności” przed aktem i cena wyraźnie niższa niż u innych pośredników to moment, żeby się zatrzymać i wszystko sprawdzić od początku.
Notariusz w Hiszpanii jest bezstronny i nie reprezentuje kupującego. Te rzeczy sprawdza się wcześniej, zanim w ogóle dojdzie do aktu.
Dlaczego piszę o tym na stronie z ofertami
Bo ta historia dotyczy także ogłoszeń w internecie. Ta sama nieruchomość bywa oferowana przez kilka biur, a właściciel może w każdej chwili zmienić cenę albo zrezygnować ze sprzedaży. Dlatego przed jakąkolwiek wpłatą sprawdza się aktualny stan u źródła, nawet jeśli ogłoszenie wygląda na świeże.
Te same pytania prowadzą przez Paszport Kupującego: kto sprzedaje, na jakiej podstawie, co mówi rejestr i kiedy zaangażować prawnika. Szerzej o bezpieczeństwie prawnym zakupu pisałem też we wpisie o bezpieczeństwie na Wyspach Kanaryjskich i w tekście o rynku pierwotnym i wtórnym.
Jeśli masz na oku konkretną nieruchomość i chcesz sprawdzić, o co zapytać, zanim przelejesz rezerwację, napisz do mnie.
